I contratti di locazione ad uso commerciale possono prevedere una determinazione del canone in tutto o in parte basata su parametri economici del conduttore quali i ricavi del punto vendita.
Tale pattuizione, riconosciuta lecita dalla Corte di Cassazione (sentenze 24.3.2015 n.5849, 14.3.2017 n.6474 e 21.6.2017 n.15348) poteva creare dubbi ai fini dell’opzione per il regime della cedolare secca di cui all’art.3 DLgs 23/2011, esteso, a determinate condizioni, anche alle locazioni commerciali stipulate nell’anno 2019.
Infatti il comma 11 dell’art.3 DLgs 23/2011 prevede che, in vigenza dell’opzione, sia sospesa “la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista dal contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT”.
L’Agenzia delle Entrate, con la risposta ad interpello n.340 del 23.8.2019, ne sancisce la legittimità riguardo ad un contratto di locazione per immobile commerciale il cui canone annuo è costituito da una quota fissa ed una quota variabile calcolata in percentuale ai ricavi del punto vendita della società conduttrice eccedenti una determinata soglia.
Infatti, secondo tale documento, occorre distinguere tra aggiornamento del canone, che serve per neutralizzare le eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta ed è espressamente disciplinato dall’art.32 della L.392/78, e variabilità dello stesso rientrante invece nella libertà accordata alle parti di determinare il contenuto del contratto di locazione.
Secondo l’Agenzia solo l’aggiornamento del canone rientra nel campo di applicazione del comma 11 dell’art.3 DLgs 23/2011 inibendo l’opzione per la cedolare secca mentre la previsione contrattuale di una quota variabile del canone collegata al fatturato del conduttore non impedisce, in presenza degli altri requisiti, l’esercizio dell’opzione stessa.