LA CORTE DI CASSAZIONE TORNA A PRONUNCIARSI CIRCA IL DIRITTO DEL MEDIATORE ALLA PROVVIGIONE, LA VALIDITA' DELLA CLAUSOLA DI PATTUIZIONE DELLA STESSA ED IL MOMENTO DELLA CONCLUSIONE DELL’AFFARE
La Suprema Corte di Cassazione è nuovamente intervenuta in tema di diritto alla provvigione in favore del mediatore, sia per quanto riguarda la rilevanza del momento in cui l'affare deve ritenersi concluso, sia per quanto attiene alla validità e portata della clausola con cui venga pattuito il diritto ad un compenso per il mediatore anche in caso di mancata conclusione del contratto (es. recesso anticipato, etc.).
Si tratta della sentenza della Corte di Cassazione (sez. II) n. 9612 del 11 aprile 2023, il cui contenuto è stato presentato da alcuni organi di stampa, quantomeno nei titoli, in modo da far discutere e far sorgere perplessità nel mercato immobiliare (tipo “l’accettazione della proposta d’acquisto non fa sorgere il diritto alla provvigione” e simili).
In realtà la vicenda affrontata dagli Ermellini riguardava il caso specifico in cui un mediatore aveva raccolto una proposta di acquisto, accettata dalla parte venditrice, priva però di elementi considerati rilevanti quali le modalità di pagamento del prezzo e il termine per la stipulazione del contratto definitivo, a cui non aveva fatto seguito la stipulazione del previsto contratto preliminare, che la parte interessata all’acquisto si era rifiutata di sottoscrivere in conseguenza di rilevate variazioni nelle condizioni di pagamento, nella bozza predisposta dall’agenzia immobiliare, rispetto a quanto prospettato nel corso delle trattative.
La Suprema Corte ha analizzato in punto di diritto la vicenda, confermando la centralità della conclusione dell'affare quale momento del sorgere del diritto del mediatore a pretendere il pagamento della provvigione ai sensi dell’art. 1755 c.c., con indispensabile presenza sia del nesso di causalità tra la conclusione dello specifico affare e l’operato del mediatore, sia dell’effettiva esistenza di negozio giuridico validamente stipulato, vincolante ed efficace tra le parti, che faccia sorgere per queste ultime il diritto di pretenderne l’adempimento ovvero di agire per ottenere il risarcimento degli eventuali danni patiti.
Nello specifico, la Suprema Corte ha ritenuto la proposta d'acquisto, su cui si fondavano le domande e le difese svolte nella vicenda giudiziale sottoposta al suo esame, costituire mero “… accordo preparatorio destinato ad inserirsi nell’iter formativo del futuro negozio traslativo della proprietà che mai ha avuto luogo, stante la difformità della bozza del contratto preliminare (predisposto da – omissis -) rispetto alle concordate modalità di pagamento al saldo...”.
L’esame della Corte non risulta quindi mirato allo strumento utilizzato dalle parti per la stipulazione del loro accordo e cioè mediante proposta contrattuale/accettazione/comunicazione della accettazione oppure scrittura unitaria, bensì al contenuto dell’accordo, rilevando nel caso di specie la carenza di elementi tali da potere considerare lo stesso concluso con la piena efficacia vincolante tra le parti tale da determinare la “conclusione dell’affare” che avrebbe giustificato il diritto alla provvigione.
La Cassazione si è trovata a trattare anche la questione dell’efficacia della clausola con cui, nel caso specifico, si era previsto il momento del sorgere al diritto provvigionale; la Suprema Corte afferma che si debba considerare nulla e come non apposta, a mente del disposto dell'art. 36 del D.Lgs. 206/2005 (Codice del Consumo) una clausola che preveda il sorgere del diritto alla provvigione in una fase non corrispondente al momento della effettiva conclusione dell'affare mediato; con l’occasione ha richiamato i principi espressi con precedente decisione, della stessa Corte di Cassazione, sulla vessatorietà di clausole che obblighino parte venditrice al pagamento di provvigione anche in caso di mancata conclusione dell’affare, per fatto a lei imputabile, in assenza di un meccanismo di adeguamento di tale importo all’attività sino a quel momento concretamente espletata dal mediatore, in quanto, come ricordato in sentenza, “… il compenso del mediatore, in caso di mancata conclusione dell’affare, trova giustificazione nello svolgimento di una concreta attività di ricerca di terzi interessati, attraverso la predisposizione dei propri mezzi e della propria organizzazione”.
Avv. Giuseppe BARAVAGLIO
Avv. Federico CAPPA
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