La legge di bilancio per l’anno 2024 ha introdotto, a partire dal 1.1.2024, una nuova fattispecie di plusvalenza tassata derivante dalla vendita di fabbricati oggetto di interventi di “superbonus” ai sensi dell’art.119 DL 34/2020.
La nuova fattispecie impositiva si differenzia da quella prevista per la cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni per molteplici caratteristiche.
La norma di legge ha lasciato agli operatori numerosi dubbi ai quali ha, in parte, risposto l’Agenzia delle Entrate con la circolare n.13 dello scorso 13 giugno.
Nello specifico si è precisato che il presupposto impositivo si applica, in capo al proprietario venditore:
• anche nel caso in cui il fruitore del superbonus sia stato un soggetto diverso dal proprietario quale il conduttore dell’immobile, il comodatario oppure il familiare convivente;
• esclusivamente per la prima cessione e non anche a quelle eventuali successive alle quali si applicherà, eventualmente, la fattispecie ordinaria della plusvalenza per la vendita infraquinquennale;
• indipendentemente dall’aliquota di detrazione fruita (che, a seconda delle fattispecie e degli anni dell’intervento oscilla dal 110% al 65%);
• sia che l’immobile sia stato oggetto di interventi trainati che di interventi trainanti anche solo sulle parti comuni condominiali.
Inoltre l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che:
• con riferimento alla data di conclusione dei lavori, da cui parte il termine decennale, occorre fare riferimento alle abilitazioni amministrative ed alle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti;
• nel calcolo della plusvalenza, le spese per interventi “superbonus” (da non considerare per i primi 5 anni dal termine dei lavori e, successivamente, al 50%) rilevano solamente se la si è fruito della detrazione al 110% contestualmente alla cessione del credito o sconto in fattura. Conseguentemente rilevano tutte le spese per le quali si sia fruito di altre detrazioni (es, ecobonus o sismabonus ordinari) oppure del superbonus ma con aliquota di detrazione diversa dal 110% o se fruito in dichiarazione dei redditi.
Rimangono tuttavia da chiarire ancora alcuni aspetti quali l’esenzione nel caso in cui l’immobile sia stato ricevuto solo in parte per successione oppure l’acquisto dell’immobile prima del termine dei lavori.
Vista la portata dei chiarimenti si ritiene utile riepilogare di seguito l’intera disciplina.
Il presupposto per la tassazione è la cessione a titolo oneroso dell’immobile avvenuta a partire dal 1.1.2024 per cui sono assoggettate ad imposta non solo le compravendite ma anche i conferimenti in società o enti e le permute.
La cessione può riguardare sia la piena proprietà che gli altri diritti reali quali l’usufrutto o la nuda proprietà.
L’immobile deve essere stato oggetto di interventi agevolati di “superbonus” conclusi da non più di dieci anni al momento della cessione. Non rilevano invece gli altri interventi agevolati di sismabonus, ecobonus oppure mera ristrutturazione ai sensi dell’art.16 bis TUIR.
La data di fine lavori coincide con quella comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti.
Nel caso in cui tale comunicazione non sia stata fatta in quanto non necessaria, si utilizzerà la data di fine lavori comunicata all’ENEA.
Il presupposto impositivo scatta:
• per tutti gli interventi di superbonus, iniziati a partire dal 2020 a prescindere dalla circostanza che la detrazione spetti nella misura del 110% piuttosto che in quelle ridotte del 90%, 70% oppure 65%,
• sia che si sia optato per la cessione del credito o lo sconto sul corrispettivo, ex art.121 DL 34/2020, piuttosto che si sia fruito della detrazione in dichiarazione,
• per tutti gli interventi di superbonus, iniziati a partire dal 2020 a prescindere dalla circostanza che la detrazione spetti nella misura del 110% piuttosto che in quelle ridotte del 90%, 70% oppure 65%,
• anche nel caso in cui il fruitore del superbonus sia stato un soggetto diverso dal proprietario quale il conduttore dell’immobile, il comodatario oppure il familiare convivente,
• sia che l’immobile sia stato oggetto di interventi trainati che di interventi trainanti anche solo sulle parti comuni condominiali,
• a prescindete dalla durata del possesso dell’unità venduta, e quindi anche oltre il periodo quinquennale originariamente previsto,
• esclusivamente per la prima cessione e non anche a quelle eventuali successive alle quali si applicherà, eventualmente, la fattispecie ordinaria della plusvalenza per la vendita infraquinquennale.
La plusvalenza non scatta con riferimento agli immobili:
• acquisiti per successione
• adibiti per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione (o, se è decorso un periodo inferiore dall’acquisto o costruzione, per la maggior parte di tale periodo) ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
Con riferimento agli immobili acquisiti per successione non risulta chiaro se l’esenzione valga per tutti gli immobili, o le quote, acquisiti per successione oppure si riferisca solo quelli per i quali gli interventi di superbonus siano stati posti in essere dal de cuius prima del trasferimento per successione.
Al riguardo appare oltremodo necessario un chiarimento ministeriale che precisi:
• se la fattispecie impositiva si applichi nel caso di immobile ricevuto per successione e, successivamente, oggetto di interventi agevolati di superbonus da parte dell’erede,
• come debba essere calcolata la plusvalenza in caso di successione di una sola quota e non dell’intero immobile.
Ai fini della determinazione della plusvalenza:
• il costo di acquisto o il costo di costruzione sono rivalutati su base ISTAT qualora l’acquisto risalga ad oltre 5 anni antecedenti la cessione,
• gli altri costi inerenti non possono essere rivalutati,
• rilevano tutte le spese per le quali si sia fruito di altre detrazioni diverse dal superbonus (es, ecobonus o sismabonus ordinari).
Con riferimento alle spese sostenute per gli interventi di superbonus:
• se gli interventi agevolati si sono conclusi da non più di 5 anni dalla data della cessione:
• si tiene conto delle spese per le quali si è fruito della detrazione nella dichiarazione dei redditi,
• non si tiene conto delle spese per le quali si è fruito dello sconto sul corrispettivo o della cessione del credito ex art. 121 DL 34/2020 solamente qualora l’aliquota di detrazione sia il 110%.
• si tiene conto delle spese per le quali si è fruito dello sconto sul corrispettivo o della cessione del credito ex art. 121 DL 34/2020 qualora l’aliquota di detrazione sia il 90%, 70% oppure 65%.
• se gli interventi agevolati si sono conclusi da oltre 5 anni dalla data della cessione
• si tiene conto delle spese per le quali si è fruito della detrazione nella dichiarazione dei redditi,
• non si tiene conto del 50% delle spese per le quali si sia fruito dello sconto sul corrispettivo o della cessione del credito ex art. 121 DL 34/2020 solamente qualora l’aliquota di detrazione sia il 110%,
• si tiene conto delle spese per le quali si è fruito dello sconto sul corrispettivo o della cessione del credito ex art. 121 DL 34/2020 qualora l’aliquota di detrazione sia il 90%, 70% oppure 65%.
In ogni caso la plusvalenza:
• viene tassata come reddito diverso con l’applicazione delle ordinarie aliquote previste ai fini delle imposte sul reddito,
• può, su opzione espressa nell’atto di trasferimento, essere assoggettata all’imposta sostitutiva del 26% ex art. 1 co.496 L.23.12.2005 n.266 con il versamento a cura del notaio.
Dott. Stefano Spina
Consulente Fiscale FIMAA Torino e Piemonte