Le locazioni brevi, di cui all’art. 4 DL 50/2017, sono contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, che possono prevedere anche la prestazione di servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche, direttamente o tramite portali telematici o mediatori, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
Il reddito prodotto può essere tassato in forma ordinaria, confluendo nel reddito imponibile, oppure applicando un’imposta sostitutiva (cd “cedolare secca”).
A partire dal 1.1.2024, per effetto dell’art.1 co.63 della L.213/2023, la percentuale della aliquota sostitutiva è stata innalzata al 26%, rimanendo la possibilità di applicare l’aliquota del 21% esclusivamente per una unità.
In pratica:
- il contribuente può scegliere, per le locazioni brevi, di applicare la tassazione ordinaria oppure la cedolare secca,
- nel caso in cui decida di applicare la cedolare secca, l’aliquota da applicare sarà:
- il 21% per una unità, individuata dal contribuente in dichiarazione dei redditi,
- il 26% per le restanti unità.
La scelta dell’unità immobiliare può essere variata di anno in anno e ricomprenderà tutte le locazioni brevi di competenza di quell’anno relative all’immobile oggetto di opzione.
La nuova aliquota dovrà essere applicata a partire dai redditi maturati dal 1.1.2024 indipendentemente dalla data di stipula del contratto.
Occorre precisare che l’incremento dell’aliquota al 26% riguarda esclusivamente le locazioni brevi e non il regime sostitutivo opzionale per le altre tipologie di locazioni quali i contratti abitativi ordinari o a canone concordato per le quali rimane confermata l’aliquota del 21% indipendentemente dal numero di unità locate.
I mediatori e gli altri intermediari, invece, continueranno ad operare la ritenuta nella misura del 21%. Tale ritenuta sarà operata a titolo di acconto, questo indipendentemente dal regime fiscale adottato dal contribuente il quale la scomputerà dalle imposte dovute in sede di dichiarazione dei redditi.
Infine occorre ricordare che, a partire dal 2021, è stata introdotta una presunzione legale in forza della quale, in caso di destinazione alla locazione breve di più di 4 "appartamenti" per ciascun periodo di imposta, non si può più applicare la “cedolare secca” in quanto l’attività esercitata diventa di natura imprenditoriale con obbligo di iscrizione in camera di commercio e apertura della partita IVA.
Stefano Spina
Consulente fiscale FIMAA Torino e FIMAA Piemonte