IL PUNTO DI VISTA TECNICO [Arch. Fabio Maina]
EVOLUZIONE NORMATIVA
Legge “Aiuti-bis” ha liberalizzato l’installazione delle vetrate panoramiche trasparenti e amovibili, ponendo una serie di condizioni affinché l’intervento si configuri come attività di edilizia libera.
Le Vepa devono assolvere funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, di parziale impermeabilizzazione delle acque meteoriche, dei balconi aggettanti dal corpo dell'edificio o di logge rientranti all'interno dell'edificio.
Le vetrate non devono creare spazi stabilmente chiusi che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d'uso dell'immobile anche da superficie accessoria a superficie utile.
Le vetrate devono inoltre favorire una naturale micro-areazione che consente la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici ed avere caratteristiche tecnico-costruttive e un profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche.
POSSIBILE INTERPRETAZIONE SULL’UTILIZZO DEGLI SPAZI DEFINITI DALLE VEPA
Da quanto sopra riportato si può desumere che gli spazi che vengono racchiusi da queste vetrate non potranno essere utilizzati come un’espansione dell’abitazione, e quindi tantomeno essere riscaldati per essere utilizzati in modo stabile.
Il loro utilizzo si può paragonare quello che già in precedenza era per le verande e per le serre solari, quindi degli spazi “cuscinetto” posti tra i locali abitabili e riscaldati, e l’ambiente esterno. Giustificabili con un’evidente riduzione delle dispersioni energetiche oppure per risolvere problemi di infiltrazioni causati dalla pavimentazione del medesimo spazio.
CRITICITA’ E POSSIBILI INTERFERENZE CON I REGOLAMENTI COMUNALI
Se fin qui la modifica legislativa può considerarsi sicuramente positiva. L’applicazione reale, come spesso capita, non sarà così presumibilmente senza criticità.
La più probabile delle criticità che si possono prevedere sono legate al fatto che i comuni, soprattutto quelli medio-grandi, negli ultimi anni hanno inserito all’interno dei regolamenti edilizi delle specifiche relative alla realizzazione delle verande, soprattutto nei fabbricati condominiali, volte all’uniformità architettonica di questi elementi che vengono installati in facciata. Il che prevede nella maggior parte dei casi l’approvazione da parte dell’ente comunale di un progetto tipo, autorizzato con uno specifico iter edilizio, e poi la singola installazione da parte dei condomini della propria singola struttura che deve esser rispondente al progetto tipo, anche questa autorizzata tramite uno specifico iter edilizio.
Il fatto che le vetrate VEPA siano state inserite nell’Edilizia Libera fa sì che tutta questa procedura sia potenzialmente scavalcabile, creando quindi un evidente conflitto tra l’ente comunale che ha l’interesse a mantenere una determinata uniformità di questi elementi e i singoli proprietari che possono invece potenzialmente agire in modo sciolto.
IL PUNTO DI VISTA DEL DIRITTO [Avv. Giuseppe Baravaglio, Avv. Federico Cappa]
Sulle novità in fatto di vetrate panoramiche amovibili, così come introdotte dall’art. 33-quater del Decreto Aiuti bis va in primo luogo osservato che detto articolo di legge, pur facendo rientrare l’installazione di tali vetrate (VEPA) fra gli interventi in edilizia libera, comunque non ne “liberalizza” la posa indiscriminata.
Infatti, bisogna ricordare che il DPR 380/2001 proprio a proposito dell’attività edilizia libera (art. 6) comunque fa salve (fra l’altro) le prescrizioni specifiche degli strumenti urbanistici comunali, oltre a mantenere l’obbligo di rispettare anche una serie di altre normative di settore (norme antisismiche, norme di sicurezza, regole antincendio, rischio idrogeologico, ecc.).
Si potrebbe quindi configurare, in prospettiva, un potenziale contrasto fra nuova normativa e strumenti urbanistici locali, almeno fino a quando gli Enti locali non abbiano recepito tali novità nei propri regolamenti edilizi locali. Recepimento che, si ritiene, dovrà avvenire riconoscendo la facoltà del privato di installare detto tipo di vetrate – che dovrà però avvenire secondo le caratteristiche (anche tecniche) che l’art. 33-quater stesso delinea.
In secondo luogo, altro possibile contrasto potrebbe sorgere anche nei rapporti all’interno degli stabili condominiali visto che sempre l’art. 33-quater (ultimo periodo) prevede che le vetrate saranno possibili ove si rispetti da un lato l’obbligo di ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente, dall’altro quello di non andare a non modificare le preesistenti linee architettoniche.
Proprio sotto questo ultimo aspetto potrebbero esservi contrasti nei condomini, essendovi “spazio” per la valutazione – magari contraria all’installazione di una maggioranza dei condomini – circa l’eventuale impatto lesivo sulle caratteristiche architettoniche e sul decoro dello stabile.
Va infine ricordato, circa i possibili contrasti in ambito condominiale in merito alla tutela del decoro architettonico, che la Cassazione (sentenza n. 28465/2019) ha stabilito che, in via teorica, è legittimato ad agire anche un singolo condomino, contrario alla installazione, che sostenga la sussistenza di lesione del decoro, pertanto il problema potrebbe porsi, sempre in teoria, anche qualora la maggioranza fosse favorevole all’installazione.
Inoltre, si potrebbero rilevare contrasti con eventuali divieti contenuti a monte, nel regolamento di condominio.